Перед поиском участка земли важно понимать, на что обратить внимание при покупке участка, чтобы избежать юридических и технических рисков. Не менее важно заранее определить точки границ участка, чтобы быть уверенным в его фактической площади и расположении. Ошибки на этом этапе могут повлечь дополнительные затраты, споры с соседями или даже невозможность регистрации сделки. В этой статье рассмотрены ключевые аспекты проверки участка, включая кадастровую информацию, юридический статус, межевание и необходимые документы.
Почему важно проверить участок перед покупкой
Покупка земельного участка это не просто сделка с недвижимостью. Это инвестиция, которая предполагает ясность в вопросах прав собственности, границ, назначения земли и наличия ограничений. Участок может находиться в зоне, где запрещено строительство жилого дома, либо обременён сервитутом, что ограничит его использование. Без предварительной проверки покупатель рискует получить не тот объект, который планировался к приобретению.
На что обратить внимание при покупке участка
1. Юридическая чистота
- Проверка собственника: кто владеет участком, на каком основании и есть ли споры.
- История перехода прав: наличие частых смен собственников может быть сигналом потенциальных проблем.
2.Назначение земли
- ИЖС, СНТ, ЛПХ каждое назначение влечёт свои ограничения по строительству и эксплуатации.
- Запрещённые виды использования проверяются по градостроительному регламенту.
3. Обременения и ограничения
- Ипотека, арест, аренда, сервитут влияют на возможность распоряжения участком.
- Особо охраняемые зоны, санитарные ограничения.
Как проверить земельный участок: пошаговый разбор
Как проверить кадастровый номер земельного участка
Где найти кадастровый номер:
-
Выписка из ЕГРН;
-
Публичная кадастровая карта;
-
Договор купли-продажи или иные правоустанавливающие документы.
Как проверить сведения в Росреестре:
-
Через официальный сайт Росреестра: ввести номер и получить сведения о площади, категории, разрешённом использовании, координатах.
-
Убедиться, что участок поставлен на кадастровый учёт и не находится в статусе "временный" или "неопределённый".
Как проверить межевание участка
Что такое межевание и зачем оно нужно:
-
Межевание это определение точных координат границ участка и их закрепление в кадастре.
-
Без межевания участок может иметь неопределённые границы, что делает невозможным точную юридическую фиксацию, вынос точек обозначающих границы участка.
Как узнать, было ли межевание:
-
Проверить проводилось ли межевание можно изучив выписку из ЕГРН: наличие координат и межевого плана.
-
При их отсутствии инициировать межевание до покупки.
Как проверить участок бесплатно самостоятельно
Онлайн-сервисы
- Публичная кадастровая карта
Позволяет узнать границы участка, его статус, категорию земли.
- ЕГРН через Росреестр
Без ЭЦП можно получить ограниченный доступ к информации: кадастровый номер, площадь, назначение.
-
Поиск по адресу или координатам
Доступен через сайт Росреестра или сервисы ГИС.
Проверка права собственности на землю
Попросите у собственника или агента следующие данные:
-
Данные собственника: физическое или юридическое лицо, актуальность информации.
-
История перехода прав: наличие судебных решений, наследования, дарения.
Проверка обременений и арестов на участок
-
Проверка через ЕГРН: отметки о залоге, аренде, судебных спорах.
-
Поиск информации в реестрах судебных решений и базе ФССП.
Какие документы запросить у продавца
Основной пакет документов
-
Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
-
Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство;
-
Согласие супруга (если продавец состоит в браке и участок приобретён в его рамках).
Дополнительные документы
-
Акт межевания (при наличии);
-
Техническая документация на подведённые коммуникации (электричество, вода, газ);
-
Решения местной администрации например, при переводе земли в ИЖС.
Точки координат земельного участка
Фактические границы могут отличаться от представленных на карте. Чтобы узнать точки земельного участка:
-
Проверить координаты по кадастровому плану.
-
Заказать вынос границ на местность через местную геодезическую компанию.
-
Определить координаты углов участка по данным из межевого плана или ЕГРН;
-
Пообщаться с соседями, на наличие спорных границ участков.
Когда стоит обратиться к юристу
Некоторые ситуации требуют профессиональной юридической оценки:
-
Сделки с долевой собственностью или участками, полученными в наследство;
-
Покупка по доверенности. Необходимо проверить подлинность документа;
-
Спорные или не уточненные границы;
-
Необходимость составления и анализа договора купли-продажи.
Часто задаваемые вопросы
При покупке участка на что обратить внимание?
На юридическую чистоту, назначение земли, наличие обременений, межевание и точность границ.
Можно ли проверить участок по кадастровому номеру?
Да, через сайт Росреестра и Публичную кадастровую карту. Можно получить базовые сведения и проверить актуальность данных. А после обратиться к специалистам.
Как узнать, проводилось ли межевание?
По наличию координат границ в выписке из ЕГРН. При их отсутствии межевание не проводилось.
Как узнать точки земельного участка?
Через межевой план, выписку из ЕГРН или с помощью выноса границ на местность специалистами.
Реально ли провести полную проверку участка бесплатно?
Частично, да. Через открытые онлайн-ресурсы можно получить большую часть информации. Однако детальная проверка, включая анализ правоустанавливающих документов и границ, потребует участия специалистов.
Кто отмечает границы участка?
Фактическое вынесение точек границ на местности осуществляют лицензированные геодезисты на основании кадастровых данных и межевого плана.